Grâce à l'investissement immobilier et la défiscalisation immobilière, vous pouvez réduire d’une manière significative votre impôt. D’ailleurs, les avantages fiscaux d'un investissement immobilier, quelle que soit la valeur du bien immobilier, sont facilement accessibles si vous mettez en location un logement neuf ou ancien sous certaines conditions. Quels sont les dispositifs de défiscalisation en vigueur ? Voici quelques informations nécessaires pour mener à bien votre projet immobilier en tant qu'investisseur.
Investissement immobilier et défiscalisation
La défiscalisation immobilière est un moyen pour les contribuables de réduire leur impôt sur le revenu et d’investir dans l’immobilier. Elle peut prendre différentes formes, notamment le dispositif Pinel, le dispositif Malraux et le dispositif Denormandie.
La loi Pinel pour défiscaliser dans le neuf
Le dispositif Pinel est certainement l’un des dispositifs les plus connus en France. Il a d’ailleurs été reconduit jusqu’en 2024 et permet aux investisseurs immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 % de la valeur du bien acheté. La principale condition est de louer nu un bien immobilier neuf pendant 6, 9 ou 12 ans. Les locataires peuvent être des ascendants ou descendants qui ne font pas partie du foyer fiscal du propriétaire.
Pour profiter de cet avantage fiscal, il faudrait choisir un logement dans une zone éligible à la loi Pinel : A, A bis ou B1.
Le montant de l’investissement est limité à 300 000 euros par personne et 5 500 euros par m2.
En outre, il faudrait respecter le plafond de ressources des locataires. En effet, son revenu fiscal annuel ne doit pas excéder le seuil fixé par la loi dont le montant varie selon le département et le nombre d’occupants du foyer.
Par ailleurs, le montant de la réduction va dépendre de la durée de la location. Quoique le plafond est limité à 63 000 euros. Si vous avez besoin de conseils juridiques, faites un tour sur immobilier-juridique.fr. Vous y trouverez également des informations importantes sur les réglementations en vigueur.
Le statut LMNP ou LMP : la défiscalisation sur l'immobilier meublé en location
Le loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non-professionnel est accessible aux investisseurs mettant en location un bien immobilier meublé. Les logements doivent être entièrement équipés afin que le locataire puisse y demeurer dans l’immédiat. Selon le régime fiscal de la location meublé, l’avantage est qu’il est possible de déduire le déficit foncier et les charges des revenus immobiliers. Vous pouvez aussi imputer les amortissements mobiliers et immobiliers sur vos recettes.
Le statut LMNP
Si vos revenus sont inférieurs à 23 000 euros, vous serez sous le statut de LMNP. Dans ce cas, les charges foncières peuvent être déduites du revenu global. De même, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser les revenus nets du foyer fiscal.
Le statut LMP
En revanche, si vos recettes sont supérieures à 23 000 euros, vous serez sous le régime LMP. En plus de bénéficier d’une déduction totale des charges foncières, vous pouvez activer le déficit foncier. Dans le cadre d’une succession, la fiscalité est allégée.
La loi Malraux pour défiscaliser dans l’ancien
Si vous prévoyez d’investir dans l’ancien, grâce au dispositif Malraux, vous pouvez réduire votre facture fiscale pour tous les travaux engagés, notamment les travaux de rénovation à hauteur de 100 000 euros par an sur 4 ans. Néanmoins, avant le début du chantier, il faudrait obtenir une autorisation préfectorale. Les travaux doivent également être confiés à un Architecte des bâtiments de France.
Il faut aussi mettre en location le bien en tant que résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans, une fois les travaux terminés. Cependant, le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant du bailleur. Il ne peut pas non plus être rattaché à son foyer fiscal.
Le montant de l’avantage fiscal varie selon l’implantation géographique. Dans un quartier ancien dégradé ou dans un secteur sauvegardé, la réduction s’élève à 30 %. Par contre, dans une zone classée AMVAP ou Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine), vous pouvez bénéficier d’une réduction pouvant aller jusqu’à 22 %.
Pour connaître le montant de la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir, il ne faut pas hésiter à faire une simulation en ligne. Sinon, contactez un expert en droit immobilier pour vous accompagner dans la concrétisation de votre projet et optimiser le rendement de vos patrimoines.
La loi Monuments historiques
Si vous possédez un bien classé Monuments Historiques ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, vous pouvez apporter des travaux de restauration, d’aménagement, d’entretien et de rénovation pour le rendre habitable. Le montant des travaux sera imputable, les intérêts des emprunts ainsi que le déficit foncier peuvent être imputés sur le revenu global. D’autres charges peuvent également être déductibles du revenu foncier. Le propriétaire bénéficie aussi d’une exonération des frais de succession sous conditions.
Une fois les travaux achevés, vous pouvez occuper votre maison ou le louer à un tiers. Jusqu’à présent, il n’y pas de plafond en matière de déduction ou de loyer ni de durée de la location. Cependant, le bailleur doit conserver son bien pendant 15 ans au minimum à compter de la date d’acquisition. De même, il faut demander une autorisation spéciale ou faire une déclaration d’utilité publique et faire valider le projet par un Architecte des Bâtiments de France avant d’ouvrir le chantier. On tient à noter que la réduction n’entre pas dans le plafonnement de la niche fiscale.
Pour finir, voici une liste des dépenses autorisées à titre d'exemple :
- dépenses engagées pour la réparation et l’entretien de l’immeuble,
- affectés à l’amélioration des locaux,
- frais d’emprunt et intérêts,
- provisions pour charges de copropriété,
- impôts et taxes,
- primes d’assurance et frais de gestion.
Attention ! Si vous occupez le bien, la déduction est réduite à 50 %, contre 100 % dans le cadre d’une location.
Défiscalisation immobilière et travaux
La défiscalisation immobilière peut être obtenue en effectuant des travaux de rénovation sur une propriété. Les travaux déductibles d'impôt comprennent les frais de réparation, d'entretien et d'amélioration du logement que vous souhaitez louer. Les avantages fiscaux pour les travaux de rénovation peuvent inclure un crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) ou le dispositif du déficit foncier. Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez remplir les formulaires appropriés et déclarer que vous envisagez de mettre la résidence en location après la fin des travaux.
Avantages fiscaux des travaux de rénovation
Des dispositifs fiscaux encouragent les propriétaires à réaliser certains travaux.
Les avantages fiscaux pour les travaux de rénovation peuvent inclure :
- la TVA à 5,5 %,
- le crédit d'impôt sur la transition énergétique (CITE),
- les aides de l'ANAH pour les propriétaires occupants en cas de lourds travaux de salubrité,
- le dispositif du déficit foncier pour les investissements dans un appartement ancien nécessitant d'importants travaux de rénovation.
Les travaux d'entretien courant, de rénovation, d'amélioration ou d'agrandissement de votre habitation principale ne donnent lieu à aucun avantage fiscal. Les avantages fiscaux pour les travaux de rénovation dépendent du type de travaux effectués et de la situation du propriétaire.
Les travaux éligibles
Les types de travaux éligibles à la défiscalisation dépendent des dispositifs fiscaux en vigueur.
Par exemple, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) permet de bénéficier d'avantages fiscaux pour les travaux de rénovation énergétique tels que :
- l'isolation thermique,
- le remplacement de fenêtres,
- l'installation d'un système de chauffage performant, etc.
Le dispositif Malraux permet de bénéficier d'une réduction d'impôts pour les travaux de rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés.
Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser la totalité des travaux de rénovation d'un bien immobilier destiné à la location. Ces travaux d'amélioration doivent apporter un élément de confort nouveau , sans modifier la structure de l'immeuble. Ils contribuent à augmenter la valeur du bien immobilier.